Müssen Ferienhäuser im Ausland in der Schweizer Steuererklärung deklariert werden?

Steigen dadurch die Steuern in der Schweiz?

Ja. Grundsätzlich müssen zwar Liegenschaften und allfällige Mieteinnahmen am Standort des Objektes versteuert werden. Jedoch wirken sich der Wert des Hauses und die Einnahmen daraus (Mietzins oder Eigenmietwert) in der Schweiz „satzbestimmend“ aus. Das heisst: Einkommen und Vermögen werden in der Schweiz zu dem Satz besteuert, der das weltweite Einkommen und Vermögen berücksichtigt.

Die Auswirkung auf die Steuerzahllast in der Schweiz ist am folgenden Beispiel gut ersichtlich.

Frau Müller, wohnhaft in Kriens LU, erbt ein Ferienhaus in Spanien im Wert von 300’000 Franken.

In der Schweiz verfügt Frau Müller über ein Vermögen von 200’000 CHF und ein steuerbares Einkommen von 90'000 Franken. Gemäss Steuerveranlagung muss sie darauf in Kriens zurzeit insgesamt 17‘179 Franken Steuern bezahlen.

Neu kommen nun 210’000 Franken Vermögen für das Haus in Spanien hinzu (Steuerwert gemäss Praxis: 70 Prozent von 300’000 Franken) – allerdings nur satzbestimmend. Auf die Vermögenssteuer hat dies keinen Einfluss, weil Frau Müller dadurch nicht in eine höhere Progressionsstufe fällt. Ihr Schweizer Vermögen von 200’000 Franken wird entsprechend weiterhin mit 0,3 Prozent bzw. 600 Franken besteuert.

Anders sieht es beim Einkommen aus: Das satzbestimmende Einkommen steigt um 6‘720 Franken (4 Prozent Eigenmietwert auf 210‘000 Franken abzüglich 20 Prozent Unterhaltspauschale). Die Folge: Kanton, Gemeinde und Kirche belasten Ihr Schweizer Einkommen von 90‘000 Franken neu nicht mehr mit 16,2 Prozent, sondern mit 16,6 Prozent. Bei der direkten Bundessteuer sind es statt 2,5 Prozent neu 2,8 Prozent. 

Ergebnis der Rechnerei: Neu zahlt Frau Müller in der Schweiz wegen des erhöhten Steuersatzes durch das geerbte Haus rund 600 Franken mehr Einkommenssteuern als bisher.

Dies führt zu einer indirekten Doppelbesteuerung. Da die Liegenschaft nicht direkt in der Schweiz besteuert wird, ist aber das Doppelbesteuerungsabkommen nicht anwendbar. Dies betrifft nicht nur vermietete Objekte, sondern infolge der Anwendung des Eigenmietwertes auch selbstbewohnte Liegenschaften. Meistens ist die Zunahme gering, in Extremfällen kann es aber auch schon mal 3‘000 Franken oder mehr pro Jahr ausmachen. Dies einfach nicht zu deklarieren, ist aber keine Lösung. Bei Staaten mit automatischen Informationsaustausch und Amtshilfeübereinkommen werden diese Daten den Schweizer Steuerbehörden gemeldet. Ein Verkauf der Liegenschaft wird auch nicht unbemerkt bleiben. Wird das Geld in die Schweiz transferiert, gibt es einen nicht erklärbaren Vermögenszuwachs; wird das Geld im Ausland belassen, wird der Bestand am Ende des Jahres der Schweiz gemeldet werden und deshalb auch Fragen zum Vermögenszuwachs aufwerfen.

Fazit

Wir empfehlen, die Situation aktiv zu bereinigen. Wir raten Besitzern von nicht deklarierten Ausland-Immobilien, eine straflose Selbstanzeige im Steueramt der Wohngemeinde einzureichen. Allzu viel Zeit sollte man sich damit nicht mehr lassen. In der Schweiz können Steuerpflichtige einmal im Leben eine straflose Selbstanzeige machen und müssen zwar Nachsteuern, aber keine Busse bezahlen. Es ist wichtig, zu verstehen, dass die Welt steuertransparenter wird. Es empfiehlt sich daher, die Vermögenssituation steuerkonform auszugestalten, damit das Steuerrisiko tief gehalten wird.

Falls Sie eine undeklarierte Liegenschaft besitzen, lohnt es sich, das konkrete Vorgehen mit uns zu besprechen. Nehmen Sie mit unserem Treuhandexperten Petar Eldic Kontakt auf.